Airbnb a Buenos Aires

L’anno scorso, un’amica americana mi ha chiesto di gestire il suo appartamento-vacanza a Palermo Soho per 6 mesi, nell’attesa che si vendesse. Ho dovuto occuparmi di pubblicizzarlo online, pulirlo, fare il check-in e il check-out degli ospiti, controllare che tutto fosse in ordine, tenere la contabilità ecc.

Era una cosa che non avevo mai fatto ma in cui mi sono lanciata con uno sforzo profuso perché ero molto curiosa di sapere se fossero davvero soldi facili come la pubblicità di Airbnb vuole farci credere e perché – diciamocelo – chi non ha mai pensato di provarci?! Sembra facile, ti permette di conoscere gente di tutto il mondo e in più guadagni soldi. Una specie di turismo passivo dove è il mondo a venire a casa tua e vieni pagato anziché spendere tu!

Hai un divano in più, una stanza libera, un’intero appartamento che resta vuoto la maggior parte del tempo? Fagli due foto, pubblicare su Airbnb e inizia a guadagnare ospitando i viaggiatori nella tua città!

La proprietà

Ci sono persone che si lanciano nell’avventura di AirBnb perché hanno una casa “in più”. Magari il primo appartamento che hanno comprato in coppia e che ora, dopo avere avuto i figli, è troppo piccolo; magari una proprietà ereditata o la casa vacanze di famiglia che viene utilizzata sì e no tre settimane all’anno. Ma ci sono anche persone che hanno deciso di investire acquistando un immobile solo per metterlo in affitto e se l’ubicazione è stata scelta bene, potrebbe risultare più conveniente un affitto turistico (a breve termine, con tutte le utenze incluse) di un affitto tradizionale (di vari anni, utenze escluse) che porta con sé anche molti più diritti per gli inquilini. Tutti avranno sentito, prima o poi, la storia dell’inquilino moroso impossibile da sfrattare…

Se pensate di acquistare una proprietà solo per affittarla su Airbnb, questo articolo vi sarà molto utile perché condensa ore e ore di ricerche su internet e qualche mese di esperienza pratica.

Location, location, location

Se avete visto uno dei tanti reality americani relativi al mondo delle case, sarete già familiari con l’espressione location, location, location. È la cosa più importante per il successo del vostro AirBnb, perché potrete ristrutturare la proprietà, installarci tutti i comfort di ultima generazione, decorarla professionalmente… ma non di certo spostarla. Gli affitti tramite AirBnb sono principalmente turistici, ma anche per lavoro e infine come scelta di vita.

Più la location è turistica (un borgo storico, in riva al mare, in un trullo, su un albero) più attirerete turisti. Più la location è pratica (vicino a università, ospedali, grandi poli tecnologici) più risulterà interessante per i professionisti. Se la vostra proprietà non rientra in nessuno dei due casi, non scoraggiatevi: qualcuno potrebbe ancora volerci alloggiare, per esempio per stare vicino a amici o parenti durante una vacanza o perché ha deciso di affittare su Airbnb e non avere il problema di arredarsi la casa e pagare le bollette, oppure perché non soddisfa i requisiti per gli affitti tradizionali.
Quest’ultimo aspetto qui in Argentina non è affatto infrequente, dato che i padroni di casa chiedono il recibo del sueldo (busta paga) o più spesso una garantía propietaria agli inquilini e molte persone non possono fornirli.

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L’appartamento della mia amica americana era nel quartiere di Palermo Soho, uno dei luoghi più turistici di Buenos Aires per alcune strade che ancora sono pavimentate con le pietre e le antiche casone convertite in ristoranti e locali alla moda.

L’unico neo è che a Palermo Soho ci sono troppi affitti turistici per la storia particolare dietro al mercato immobiliare argentino. Una quindicina di anni fa c’è stato un crollo economico che ha comportato la picchiata dei prezzi delle proprietà. In più, all’epoca Palermo Soho era semplicemente una parte un po’ vecchiotta di Palermo, con pochi locali. Era una zona che manteneva un carattere residenziale da cittadina più che da metropoli, con viali alberati, casette, palazzine basse, le botteghe all’angolo.

Dal 2000 al 2010 c’è stata un’ondata di investimenti immobiliari di stranieri, specialmente statunitensi, che si potevano comprare un’appartamento carino a Buenos Aires per il prezzo con cui negli USA si sarebbero al massimo potuti accaparrare un garage. Unito al fatto che all’epoca il dollaro era fortissimo sul pesos, il clima era gradevole, la città tutto sommato moderna e la carne e il vino rosso di qualità ed economici, gli americani si sono fiondati in massa a Buenos Aires. Chi poteva, ci passava 2-3 mesi all’anno. Il resto dei mesi metteva in affitto la proprietà attraverso una delle tantissime agenzie immobiliari.

Quindi, attualmente Palermo Soho pullula di affitti turistici e tanta concorrenza costringe ad abbassare i prezzi, a meno di non avere davvero per le mani una proprietà unica, come un’intera casa antica ma con tutti i comfort della vita moderna, oppure con la piscina in terrazzo o un giardino privato o la jacuzzi sul tetto. Se avete un semplice appartamento mono, bi- o trilocale, la concorrenza sarà enorme.

Il problema, però, non è limitato a Buenos Aires. Sono moltissime le città turistiche, grandi e piccole, che sono vittime del fenomeno che ha conseguenze ben oltre “quanto posso ricavarci se l’affitto ai turisti”. Ha un nome: si chiama gentrification. Nei centri turistici, gli affitti normali sono meno redditizi e quindi i proprietari affittano a prezzi altissimi. I locali sono quindi costretti a spostarsi in periferia, perché non possono permettersi affitti così cari. I volti dei quartieri cambiano: i turisti vogliono ristorantini economici e paninoteche e portano all’estinzione i negozi di calzolai, salumieri e cartolerie, snaturando anche il volto del quartiere.

Leggi su Internazionale Airbnb riempie Matera di turisti ma la svuota di abitanti.

I quartieri turistici

I quartieri di Buenos Aires più apprezzati dai turisti sono tre:

  1. San Telmo, un tempo quartiere dell’alta società bonaerense, poi abbandonato per la febbre gialla intorno al 1870 e diventato un quartiere povero. Le case d’epoca, rimaste intatte, creano un’atmosfera d’antan, il suo mercato delle pulci domenicale è famosissimo e i bodegón dove mangiare sono celebri. Ospita anche diversi locali di tango e ristoranti moderni. Non è un quartiere molto sicuro perché in alcune zone ci sono molti ubriachi, drogati e senzatetto, ma è migliorato col tempo e ha un’architettura unica.
  2. Palermo, il quartiere più grande di Buenos Aires, non è molto omogeneo: va dalle sfarzose ville dei diplomatici e dei VIP di Palermo Chico agli eleganti grattacieli affacciati sui famosi parchi di Palermo (Bosques de Palermo), passando per le viuzze di empedrados (pietre) di Palermo Viejo, i negozi di designer argentini emergenti di Palermo Soho e gli uffici di creativi audiovisivi di Palermo Hollywood. Palermo Soho è l’hub gastronomico di Buenos Aires, dove sono riuniti i migliori ristoranti della città, inclusi che propongono cucine fusion o esotiche.
  3. Recoleta, il quartiere signorile di Buenos Aires, quello dell’alta borghesia e della Buenos Aires bene. Dei palazzi eleganti con il portiere 24/7, dei passeggiatori di cani e dei bar fighetti moderni per le signore che si ritrovano per colazione e merenda. Viene considerato una scommessa facile, un investimento sicuro: a Recoleta si trovano gli hotel più lussuosi, i palazzi più sfarzosi, i ristoranti più eleganti ed è considerato uno dei quartieri più sicuri di Buenos Aires.

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Qui sopra: San Telmo

Costi

Investimento iniziale

Chi decide di acquistare a scopo investimento deve tenere conto del prezzo di acquisto dell’immobile, ma anche chi ha una proprietà da anni deve sostenere delle spese iniziali per allestire la casa.

Questo grafico mostra come sono variati i prezzi al metro quadrato nella zona nord di Buenos Aires.

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Anche se AirBnb nasce per i viaggiatori low cost che preferiscono rinunciare ai “lussi” degli alberghi a favore di un’esperienza più casalinga, con gli anni si sono sommate proprietà di lusso e particolari, come case sugli alberi, sotto terra, barche, in luoghi ameni. Inoltre, molti viaggiatori scelgono di alloggiare in proprietà di AirBnb per avere più spazio, allo stesso costo di una camera d’albergo, ed essere più autonomi con gli orari e illudersi di “vivere come i locali”.

Dovrete quindi tenere conto delle aspettative degli ospiti. Provate a pensare se qualcuno dovesse entrare a casa vostra adesso, così su due piedi e ci si dovesse fermare per una settimana. Si troverebbe bene e non avrebbe nulla da eccepire? Probabilmente no.

Che dobbiate acquistare una proprietà o semplicemente preparare la vostra casa per ricevere gli ospiti di Airbnb, dovrete spendere dei soldi. Per esempio, potrebbe valere la pena acquistare un microonde, che è molto popolare tra gli stranieri non solo per scaldare il cibo da asporto, ma anche per fare tè e caffè la mattina. Assicuratevi di avere sufficienti ricambi di lenzuola e asciugamani per non lasciare la casa sprovvista in caso di un rapido susseguirsi di ospiti o in caso di “incidenti”.

Dovrete tenere conto della provenienza probabile dei vostri ospiti e cercare di fargli trovare tutte quelle che loro potrebbero considerare necessità di base. Per esempio, la caffettiera all’americana o una padella dove farsi le uova la mattina e la caraffa elettrica per il tè delle cinque, ma anche cose che potrebbero neanche sfiorarvi, tipo due cuscini per ospite nel letto.

Vale la pena di scrivere due righe anche sulla diversa percezione degli standard di sicurezza: se per noi italiani i sensori di monossido di carbonio sono quasi sconosciuti, negli Stati Uniti sembrano essere molto popolari. Ne esistono per tutte le tasche: da quelli portatili da €15 a quelli fissi professionali. Il kit di pronto soccorso, che si trova anche nei supermercati, neanche esiste nelle case “vere”, in quanto tutti hanno in giro delle garze, dei cerotti, dello scotch e del disinfettante. Ma quando arriveranno degli ospiti, non sapranno queste cose e un kit “standard” di base potrebbe darvi un vantaggio non da poco.

Date un’occhiata alle Amenities (Servizi) elencati su Airbnb e cercate di fornirne quanti più possibili, perché la vostra popolarità tra i viaggiatori dipenderà anche da questo.

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Infine – non mettetevi a ridere – una guru dell’interior design per Airbnb assicura che la gente, in vacanza, ne approfitta per passare momenti insieme e quindi i vostri ospiti vorranno passare momenti intimi nel vostro letto. Secondo questa esperta, è quindi essenziale che la camera da letto sia invitante e l’atmosfera intima e romantica. (Non trovo più il link, ma vi giuro che non è farina del mio sacco!)

Il bilancio

I costi fissi e i costi variabili

I costi fissi sono rappresentati quasi solo dalle tasse sulla proprietà e dalle spese condominiali. I costi variabili sono invece tantissimi e vanno dalla pulizia della casa al costo della lavanderia e delle utenze alle eventuali tasse turistiche.

Un ospite che si ferma tre giorni utilizzerà un solo cambio di lenzuola, ma uno che si ferma tre mesi ne utilizzerà molti di più. Stesso discorso per la corrente elettrica, il riscaldamento e l’acqua calda. Se magari nei climi temperati il riscaldamento è una voce di poco conto, provate a chiedere a chi vive a Londra se possono permettersi di avere il riscaldamento acceso 24 ore su 24 per i loro ospiti di Airbnb.

Non potete sapere se il vostro ospite adora l’aria condizionata a manetta (né se la spegnerà quando è fuori casa) o se si aspetta asciugamani nuovi tutti i giorni come in albergo. Come sempre, siate molto chiari nel vostro annuncio e descrivete cosa è incluso nella tariffa.

Non dimenticatevi che se nel vostro Comune sono in vigore delle tasse turistiche di soggiorno, anche queste andranno tenute in conto.

I costi della pulizia

Airbnb, in particolare, permette solo di aggiungere le spese di pulizia e un eventuale ricarico per il check-in/check-out fuori dall’orario normale. Le spese di pulizia sono indipendenti dalla durata del soggiorno, ma moltissime proprietà offrono la pulizia periodica dell’alloggio e il cambio delle lenzuola e degli asciugamani: per il proprietario, rappresenta una garanzia sapere che una persona di fiducia entrerà nella casa e verificherà che tutto vada bene. Inoltre, una regolare pulizia assicurerà che la proprietà e le dotazioni si mantengano meglio nel tempo e che il vostro ospite non si lamenti della scarsa pulizia (anche se ha sporcato lui!).

Vi sembrerà sorprendente, ma c’è gente che è capace di dormire nelle stesse lenzuola per tre mesi e di usare lo stesso asciugamano senza mai lavarlo. E a molti non piace lavare i piatti e le padelle, che semplicemente riutilizzano sporche, pasto dopo pasto. Ma dopo una settimana di salsicce grigliate su una griglia mai pulita e di pizze riscaldate sulla stessa leccarda, sarà possibile riuscire a pulire tutto per il prossimo ospite?!

Vedere anche più avanti “Pulizia”.

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I costi delle utenze

Ovvio che dovrete fornire agli ospiti una casa con elettricità, riscaldamento e aria condizionata e acqua calda. Ma l’uso che se ne fa, cambia molto da paese a paese e da cultura a cultura. Per esempio, i turisti statunitensi sono abituati a un costo dell’elettricità molto basso e per loro è normalissimo lasciare l’aria condizionata a manetta tutto il giorno, anche se lo trascorrono fuori casa. In questo modo, quando rientrano troveranno la casa fresca… che c’è di strano?!

Per noi, sarebbe un salasso. Ma vaglielo a spiegare al tuo ospite che deve spegnere l’aria condizionata quando esce di casa, dato che l’aria condizionata non è gratis ed eterna? Qualcuno potrebbe rimanerci male e vi potreste sentire rispondere con la celebre frase: “Pago, quindi faccio come voglio“.

Alcuni proprietari hanno trovato una soluzione: installare dei termostati controllabili da remoto. In questo modo, per esempio, possono impedire che l’ospite metta l’aria condizionata su 18°C, obbligandoli a una minima di 24°C. Ma anche questa mossa potrebbe risultare sgradita agli ospiti.

Gli ospiti abituati a climi temperati potrebbero trovarsi in difficoltà quando visitano città con temperature rigide e mettere il riscaldamento a manetta, ignari del costo che ciò comporterà per il proprietario. Per esempio, scaldare un appartamento antico a Londra, con soffitti alti e infissi vecchi e una caldaia a gasolio, può togliere tutta la convenienza ad affittare su AirBnb.

L’aria condizionata, che in Italia si è diffusa abbastanza di recente, è invece considerata imprescindibile da molti. Spesso nelle recensioni su AirBnb si leggono commenti negativi come “non c’era l’aria condizionata”: i nostri ospiti potrebbero darla per scontata, ma magari dove siamo noi non si usa perché ci sono pochi giorni di caldo intenso o perché l’apparato costa molto o non c’è la possibilità di installare il motore all’esterno per mancanza di spazio o per vincoli architettonici o estetici.

In alcune zone, inoltre, l’elettricità potrebbe essere fornita da un generatore a gasolio e quindi va usata con parsimonia, onde evitare di lasciare al buio la proprietà.

Anche in questo caso, fate bene attenzione a specificare nell’annuncio se l’aria condizionata è presente e se ci sono regole sull’utilizzo della stessa.

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La dispensa e il “benvenuto”

Gli ospiti di un AirBnb si aspettano che nella casa siano presenti alcuni condimenti e cibi di base nella dispensa, per esempio le bustine di tè, lo zucchero, il sale, l’olio, alcune spezie, il necessario per fare un caffè. Magari gli ospiti arriveranno all’alba, dopo un volo in ritardo o dopo aver attraversato il mondo, e vorranno mangiare qualcosa in attesa che i negozi aprano. Dovrete quindi lasciargli qualche cibo dolce e salato da sgranocchiare e qualcosa da bere.

Sale, zucchero, olio, aceto, tè, caffè e filtri per la caffettiera all’americana, mate, più rotolo di carta da cucina: questi erano sempre presenti e venivano riutilizzati dall’ospite successivo. A ogni ospite, inoltre, dovevo far trovare le confezioni nuove di: una bottiglia di acqua, un succo d’arancia, qualche alfajores, qualche cracker. In più, una bottiglia di Malbec argentino come “benvenuto”. Questo genere di presente è molto gradito agli ospiti, che si sentiranno apprezzati.

Certo, non dovrete sfamare gli ospiti, ma neanche costringerli a fare la spesa per prodotti che utilizzeranno in quantità minime.

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Tra i “benvenuti” molto graditi: far trovare la casa riscaldata se vivete in un clima freddo, far trovare una nota di benvenuto scritta a mano con i nomi degli ospiti se non potete essere presenti al momento del check-in, far trovare delle ciabattine di cortesia o un ombrello se è prevista la pioggia.

Altre cose che dovevano essere presenti e nuove per ogni ospite: la spugna per lavare i piatti, almeno due rotoli nuovi di carta igienica, un sapone incartato.

Negli Stati Uniti ci sono ditte specializzate in questi kit di benvenuto, tipo quelli che si trovano negli alberghi, e i proprietari possono ordinarli già pronti. In Argentina questo servizio non esiste e dovevo andare a comprare tutte queste cose ogni volta. A dire la verità, mi faceva un po’ rabbia buttare via una saponetta usata magari solo 4 giorni da un ospite, ma questo è il business…

Va anche tenuto conto che il costo di questi dettagli che dovrete offrire nuovi per tutti gli ospiti potrebbe incidere sul vostro budget. Ovvio che comprare all’ingrosso fa risparmiare, ma poi dove riporrete tutti quei rotoli di carta igienica e quelle spugne? Se li lasciate in casa, ve li useranno/ruberanno gli ospiti. Se li mettete sotto chiave, potrebbe risultare sospetto. L’unica è se vivete vicino e avete il vostro ripostiglio.

In Argentina, poi, l’inflazione fa aumentare i prezzi continuamente, e ciò significa che i vostri costi aumenteranno. Nell’ultimo mese, avevamo deciso che la bottiglia di vino l’avremmo regalata solo a chi si fermava più di una settimana perché a ogni ospite spendevamo quasi €10 solo per l’ingresso di ciascun ospite e la tariffa giornaliera era di appena €40.

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Gli upgrade

Se la concorrenza è molta e voi siete decisi a far diventare il vostro Airbnb un gioiello redditizio, considerate di fare degli upgrade alla vostra proprietà. Per esempio, se avete due materassi singoli passate a un matrimoniale. Rifate il bagno installando una doccia con idromassaggio, chiamate un giardiniere per ridisegnare il giardino, installate un palco di legno con un gazebo, chiamate un arredatore ecc. Sono investimenti considerevoli, ma se ambite alla fascia alta dei turisti, dovrete anche offrirgli esperienze uniche che non troverebbero nella loro casa di tutti i giorni o nella maggior parte delle proprietà presenti su AirBnb.

Preparare gli ospiti

Il turista moderno non è uno sprovveduto e se si sente defraudato non si farà problemi a comunicarlo a AirBnb, che nelle dispute propende sempre a favore dell’ospite. Potreste vedervi decurtato il vostro compenso a soggiorno concluso o, peggio, ricevere una recensione negativa che comprometterà la vostra reputazione per molti mesi.

Siate onesti nel vostro annuncio: non decantate la TV a schermo piatto se è un misero 21″ preso coi punti del supermercato dieci anni fa. Non descrivete il vostro appartamento come “lussuoso” se è modesto, mettete foto veritiere. Agli ospiti piace vedere in dettaglio il bagno: fate una foto in cui si veda la vasca/doccia (senza muffe e in ordine) e una in cui si veda il lavandino.

Se qualcosa non dovesse funzionare, affrettatevi a modificare il vostro annuncio in modo che l’ospite non abbia sorprese. Alcune persone si divertono a fare il pelo ai proprietari, per cui siate attenti ai dettagli. In caso di disputa, ciò che avete scritto nell’annuncio sarà l’elemento più forte a vostro favore.

Le foto

Chi prenota una proprietà su Airbnb lo farà basandosi sulle foto e sull’ubicazione. Fare delle foto che sappiano vendere la vostra proprietà è essenziale. In alcune città, Airbnb mette a disposizione gratuitamente i suoi fotografi. Potete controllare/richiederne uno qui oppure contrattare un fotografo professionista specializzato in foto d’interni. Al primo soggiorno recupererete l’importo. È un investimento che vale la pena.

Fate foto ai dettagli solo se sono rilevanti o speciali: sì alla foto della fontanella nel giardino decorata con maioliche se siete in Costiera Amalfitana, ma no ai souvenir dei vostri viaggi nella libreria.

In che ordine pubblicare le foto è un tema molto dibattuto: la prima foto che caricherete su Airbnb sarà la foto che diverrà quella principale del vostro annuncio, per cui deve essere la migliore quando visualizzata come una miniatura di 5×8 cm sullo schermo del computer, quella che attirerà il mouse del visitatore. A seguire, a seconda del tipo di proprietà, mettete il secondo elemento che secondo voi è più importante e via dicendo. Non dimenticate una foto della cucina e lasciata per ultimo il bagno, a meno che non sia il punto forte della casa!

Cercate di restare sulle 12-20 foto. Se ne avete troppo poche, potete concludere con un paio di foto dei dintorni per dare un’idea dell’atmosfera del quartiere e di eventuali attrazioni turistiche vicine.

Le case di Airbnb devono essere accoglienti e con carattere, ma non troppo personali. Niente foto del vostro matrimonio o dei vostri parenti morti, niente vestiti abbandonati e niente calamite o disegni sul frigo. Niente persone, a meno che non si tratti di bambini “anonimi” se c’è qualche struttura per loro (tipo un tappeto elastico in giardino).

Un altro suggerimento importante consiste nel fare delle foto che suggeriscano le esperienze ed emozioni che possono vivere i vostri ospiti. Una foto della tavola apparecchiata di tutto punto (assicuratevi che quelle stoviglie siano poi effettivamente a disposizione degli ospiti), per esempio. Avete un casa con vista mare? Fate una foto del tavolino sul terrazzo con una tazza di caffè e un cestino di pane e marmellata per suggerire all’ospite che potrebbe fare colazione con quella vista!

Avete un patio in fiore e un’amaca? Mettete qualche libro sul tavolo per suggerire il relax di leggere all’aria aperta.

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La guida

Molte persone che usano Airbnb lo fanno perché gli piace conoscere gente del luogo e soprattutto ricevere i suggerimenti dei locali, evitando i soliti cliché per turisti. Airbnb invita i padroni a compilare la loro Guida per gli ospiti, in cui suggerire locali, attrazioni, parchi, edifici da visitare.

La mia amica aveva preparato un raccoglitore con tutte queste informazioni e un quaderno dove incollava il menù o il volantino dei ristoranti in cui era stata, con una sua personale recensione – una specie di Trip Advisor cartaceo.

Un’altra cosa che era sempre molto gradita erano le guide di Buenos Aires in inglese (LonelyPlanet, Routard, Frommer’s, National Geographic) a disposizione degli ospiti, una cartina della città (magari più copie, dato che si rovinano facilmente) e degli sconti/volantini dei ristoranti della zona.

Questo tipo di informazioni è molto più semplice prepararle online, sia utilizzando la Guida dell’host di Airbnb, che prevede semplicemente di mappare con Google Maps un luogo e di aggiungere qualche riga spiegando perché viene consigliato, oppure mediante servizi dedicati che possono essere consultati (e scaricati) sul cellulare e sul computer. Io avevo scelto Hostfully, che permette di creare una guida gratuita non solo dei luoghi da visitare ma anche della casa, per esempio per spiegare ai vostri ospiti come si accende il riscaldamento o come usare l’aria condizionata, chi chiamare in caso di emergenza, come aprire/chiudere il cancelletto, quali sono gli orari di check-in e check-out, in quali aree è permesso fumare, che tipo di prese elettriche ci sono nella casa ecc.

 

Quando scrivete la guida dovete tenere presente che i vostri ospiti potrebbero venire da paesi dove anche gli aspetti più banali potrebbero essere differenti.

Per esempio, la porta di casa che si chiude dietro di voi vi lascia chiusi fuori se avete dimenticato dentro le chiavi. Le cucine argentine hanno il forno a gas che è molto infrequente in Europa, accendere le stufe a gas è una cosa che molti non sanno fare poiché si usano tipi di riscaldamento differenti nel mondo, le prese elettriche non sono tutte uguali, chiudere a chiave il portoncino d’ingresso potrebbe essere ridondante in molti paesi e ovviamente come usare il bidet.

Gli imprevisti

Nella sua guida, la mia amica Megan aveva scritto a caratteri cubitali che se ci si chiudeva fuori, il costo del fabbro e del cambio della serratura sarebbe stato a carico dell’ospite. A quanto pare era una cosa comunissima.

Ma ci sono anche normali imprevisti che saranno a carico del proprietario. Per esempio, è naturale che prima o poi la biancheria sia da sostituire, che i bulbi si brucino e che il tostapane tiri le cuoia.

Meno probabile è che la casa vada a fuoco, ma sì che si allaghi. Per questo motivo è consigliabile avere un’assicurazione che vi copra sia per i danni all’inquilino che per i danni alla casa e ai vicini. Attenzione perché molte polizze stipulate per l’uso privato (uso residenziale) potrebbero non coprire quando il danno riguarda o è causato da un ospite (uso commerciale).

Alcune cose tenderanno a sparire, sia intenzionalmente (furto) che involontariamente. Sono solitamente propensi a svanire nel nulla gli adattatori, gli ombrelli, la carta igienica, gli snack. Magari perché sono dimenticati in uno zaino o in valigia o perché serviranno all’ospite nella successiva tappa del viaggio.

Airbnb pubblicizza a gonfie vele di offrire una copertura assicurativa di fino a 1 miliardo di euro ai proprietari, ma non funziona proprio così. Innanzitutto la copertura è solo in caso di danno causato dall’ospite o all’ospite (è escluso quindi il tostapane che muore di morte naturale), ma ci sono stati anche casi in cui Airbnb se ne è ben lavata le mani e voi non avrete altra scelta che appigliarvi a un avvocato.

Se il vostro ospite non sloggia quando deve, ve la dovrete vedere voi direttamente: Airbnb è solo un intermediario. Non è chiaro se la polizia locale possa intervenire in questi casi, dato che non avrete un contratto d’affitto turistico stipulato secondo le leggi locali. Ovviamente sono situazioni estreme, ma che sono capitate.

Anche un ritardo di poche ora potrebbe risultare problematico se avete altri ospiti in arrivo e dovrete pulire la casa. Vi auguro di non trovarvi mai in quella situazione, perché rischierete di perdere del tutto gli ospiti e di ricevere un’ammonizione da Airbnb, compromettendo così il vostro punteggio di proprietari.

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La classifica di Airbnb

Tra le migliaia di proprietà disponibili, come faranno gli ospiti a trovare proprio la mia? Airbnb decide in che ordine presentare i risultati, secondo un misterioso algoritmo i cui criteri non sono pubblicamente diffusi. Esistono però alcuni elementi che sicuramente giocano a vostro favore. Vediamoli

Nuova proprietà

Airbnb dà una “spinta” alle nuove proprietà disponibili sulla sua piattaforma mettendole in primo piano e assegnandogli un badge speciale. Questo status NUOVO vale per 15 giorni da quando create l’annuncio. Quindi, per approfittarne al massimo, create l’annuncio solo quando siete veramente pronti a pubblicarlo/ad affittare e non con largo anticipo, altrimenti vi brucerete il “new host superboost”.

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Tante recensioni positive

Più recensioni avrete, meglio sarete posizionati in classifica. Per questo alcuni proprietari potrebbero decidere di accettare solo ospiti per soggiorni brevi: 8 ospiti in 30 giorni sono 8 recensioni, ma 1 ospite in 30 giorni equivale a una sola recensione. Ovviamente le recensioni devono essere positive.
Potete scegliere la durata massima del soggiorno nel vostro profilo personale.

Padroni eccezionali

Airbnb riconosce i padroni eccezionali attribuendogli lo status di superhost o host con valutazioni alte. I criteri per essere un superhost sono rigidi e numerosi: li trovate qui. Cancellare una prenotazione è considerato molto grave, anche se lo farete con largo anticipo. A me è successo perché si sono accavallate le prenotazioni provenienti da due canali diversi e ho ricevuto una minacciosa email da Airbnb dove mi si avvisava che la prima me l’abbuonavano, ma alla seconda avrebbero potuto cacciarmi da Airbnb!

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Sì alle esigenze particolari

Airbnb si rivolge anche a chi viaggia per lavoro e ha esigenze particolari: una connessione internet veloce, una postazione di lavoro (tavolo e sedia sono sufficienti) e il self-check in.

Se la vostra casa soddisfa questi requisiti, non dimenticate di evidenziarlo: in questo modo sarete tra i risultati che appaiono quando il filtro Per viaggi di lavoro è applicato.

Idem per la tipologia Per famiglie.

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Offrite cose che nessun altro offre

Airbnb permette ai viaggiatori di filtrare gli annunci in base a diversi criteri, che vanno dal numero di stanze alla presenza dell’ascensore, alle lingue parlate dall’host. Pochissimi host ammettono animali, ma se siete dei padroni di animali sapete bene quanto sia difficile andare in vacanza con i vostri amici a quattro zampe. Nella mia breve esperienza ho avuto un solo ospite con due bassotti, e credo che se non fosse stato per questa possibilità non avrei avuto quell’ospite. È sufficiente provare a cercare le proprietà che accettano animali per vedere decimare gli annunci!

Ricordatevi che dopo gli animali è necessario pulire bene la casa: il prossimo ospite potrebbe essere allergico.

Accettate prenotazioni dell’ultimo minuto

Airbnb prevede la possibilità della prenotazione immediata, ossia con un preavviso di poche ore (starà a voi decidere quante) e senza intercambio di messaggi tra padrone di casa e ospite. Essere disponibili ad accettare prenotazioni dell’ultimo minuto “al buio” vi farà salire in classifica, ma non sottovalutate l’impegno di avere sempre la casa impeccabile e di essere sempre pronti con le chiavi in mano ad accogliere gli ospiti.

Scordatevi quindi la gita fuori porta la domenica, a meno che non siate pronti a saltare in auto e schizzare all’alloggio, oppure a vivere incollati all’app di Airbnb cambiando le impostazioni a seconda di cosa facciate nelle vostra vita.

Un giorno mi è capitato di avere una prenotazione istantanea proprio mentre stavo andando all’appartamento per una pulizia del sabato pomeriggio (per risparmiare sul costo della donna delle pulizie): improvvisamente mancavano solo quattro ore all’arrivo del nuovo ospite ed io e mio marito abbiamo dovuto metterci di buona lena a pulire la casa. Ce l’abbiamo fatta giusto al pelo!

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Pulizia

La pulizia è essenziale. Gran parte del giudizio che riceverete sarà vincolato a quanto il vostro ospite è rimasto soddisfatto della pulizia della vostra casa. Una recensione negativa dove si menzionano problemi di igiene può far scappare i potenziali nuovi ospiti che la leggono. Io stessa controllo in particolare che un alloggio che mi interessa non abbia ricevuto critiche in quanto alla pulizia.

Ma attenzione: ci sono anche ospiti che vaglieranno la vostra casa da capo a piedi, sposteranno i mobili per vedere se avete pulito dietro, passeranno il dito sullo stipite della porta per capire quanta cura mettete nella pulizia, ecc.

Chi pulisce?

La pulizia è l’aspetto più difficile da gestire. La mia amica aveva una signora che veniva a pulire, ma siccome non era un albergo, la signora non sempre era disponibile e soprattutto viveva lontano: organizzate la disponibilità dell’alloggio anche in funzione della disponibilità della persona che vi pulisce la casa.

Tenete anche presente che chi pulisce potrebbe non lavorare nel fine settimana o chiedere più soldi per lavorare il sabato (in Argentina chiedono il doppio!). Molto spesso mi sono trovata io a dover pulire l’alloggio perché ogni giorno vuoto sono soldi persi e la pulizia del fine settimana costava due volte tanto. Dopo tre mesi già non ne potevo più.

Inoltre, il paese dove siete potrebbe avere standard di pulizia più bassi di quelli che i vostri ospiti stranieri si aspettano, per cui è essenziale trovare del personale che capisca l’importanza di pulire bene e in dettaglio sempre poiché ci si rivolge a persone che potrebbero avere aspettative più alte del normale.

I costi nascosti

I costi della pulizia non si limitano al compenso di chi viene a pulirvi l’alloggio o ai materiali per la pulizia, ma include anche i costi del servizio lavanderia per la biancheria della casa. Se abitate vicino, potrete occuparvene voi facendo una lavatrice in più in casa. Ricordate che molta gente si aspetta le lenzuola stirate (tipo me 😀) e quindi potrebbe essere opportuno scegliere delle lenzuola realizzate con un tessuto che non crea molte pieghe.

Nel mio caso, io vivevo molto lontano e portavo tutto in lavanderia, il che aggiungeva un altro livello di complessità: passare a ritirare la biancheria in lavanderia durante gli orari di apertura del negozio.

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Restano poi da definire gli elementi di un ricambio di biancheria: se nel vostro letto mettete due cuscini per persona (agli americani piacciono tanto!) avrete due federe in più da lavare e sostituire quando si rovinano.

Asciugamani: minimo uno per il corpo e uno per il volto, ma le dimensioni contano: gli americani li volevano enormi e qui in Argentina i toallones sono più piccoli che in Italia. La salvietta per le mani individuale (il quadrato di 40x40cm) all’italiana non è concepita altrove. L’asciugamano piccolo del bidet in Argentina non esiste (anche se esiste il bidet).

Potreste anche considerare di lasciare anche un ricambio a disposizione degli ospiti: non è infrequente che i turisti di lavino sia la mattina che al rientro da una giornata scarpinando su e giù per la città con 35°C!

Esiste poi un problemone: le donne che non si struccano e che impestano asciugamani e biancheria da letto di fondotinta e creme abbronzanti. Che ci crediate o no, il fondotinta non viene via dagli asciugamani, neanche candeggiandoli. Dover buttare gli asciugamani perché irrimediabilmente sporchi è uno dei principali costi nascosti.

D’altro canto, scegliere asciugamani troppo economici (=sottili e ruvidi) potrebbe fruttarvi un giudizio negativo sulla piattaforma. Nei forum degli host di Airbnb ci sono lunghissime discussioni su quanti denari debbano avere le lenzuola e gli asciugamani di un alloggio Airbnb per non sembrare troppo “di fortuna” senza costare un occhio della testa!

Anche sconsigliati sono asciugamani e lenzuola colorati, poiché la garanzia di pulizia lo dà il bianco e non il colore. Inoltre il colore si può stingere: le creme per l’acne sono terribili! (Lo so perché le mie lenzuola hanno fatto quella fine 😦 )

Negli Stati Uniti, dove sono sempre avanti su tutti i fronti (meno che sui diritti civili), esistono asciugamani particolari che sono immuni al fondotinta, di colore beige. Ovviamente questa particolarità li rende molto cari e soggetti a furto da parte degli ospiti.

Un’alternativa consiste nel mettere a disposizione degli ospiti un kit per struccarsi… ma è un costo in più e bisogna sempre sperare che lo usino. Molti host mettono in conto di cambiare tutti gli asciugamani almeno una volta all’anno.

Come già dicevo, è buona cosa, e lo dico più per voi proprietari che per i vostri ospiti, offrire la pulizia intermedia dell’alloggio. Molta gente non vuole pagare extra questo servizio (che peraltro non si può pagare come extra tramite Airbnb) ma neanche mettersi a pulire, oppure il loro concetto di pulizia potrebbe essere molto diverso dal vostro.

L’ultimo ospite della casa non puliva le padelle e mangiava sul divano: risultato: padelle da buttare completamente rovinate dai resti di cibo carbonizzato impossibile da rimuovere senza togliere anche lo strato di teflon con la paglietta, divano macchiato. Meno male che non ho ceduto quando ha chiesto uno sconto per rinunciare alle pulizie intermedie previste nel prezzo!

Il property manager (co-host)

Se abitate lontano o non avete tempo di dedicarvi al vostro Airbnb, potete assoldare un gestore che se ne occupi per voi. In genere il gestore si prende un 10-30%. Potrete trovarne uno nella pagina dedicata al co-host su Airbnb, oppure cercarne nelle agenzie immobiliari locali specializzate in affitti turistici. In Italia è stato riconosciuto come un lavoro con tanto di associazione.

Vi sembrerà tanto, ma io l’ho fatto ed è un lavoraccio! Ho dovuto aspettare ospiti il cui aereo era in ritardo, alzarmi alle 6 la domenica mattina per accogliere l’ospite alle 8, girare tre supermercati alla ricerca del vino di benvenuto più economico (dovendomi ricordare che a Buenos Aires prima delle 10 non si può comprare alcol), rispondere alle domande dei potenziali ospiti con solerzia altrimenti il mio punteggio di host diminuiva.

Alcuni gestori si occupano anche di trovarvi i clienti (pubblicando annunci e gestendo le interazioni pre-prenotazione), altri solo degli aspetti pratici (coordinare la pulizia, fare il checkin/checkout, risolvere problemi durante la permanenza dell’ospite). L’onorario del property manager dipenderà dal tipo di servizio e potrebbe essere composta da una parte fissa (dato che è a disposizione 30 giorni al mese) e da una parte variabile (una percentuale della tariffa lorda).

property-manager

Il dynamic pricing

Esistono dei programmi di gestione delle prenotazioni che stabiliscono i prezzi in modo dinamico, tenendo conto dell’occupazione degli altri alloggi nella zona, delle festività, di eventuali eventi locali (concerti, partite). Io avevo provato Wheelhouse perché era l’unico attivo a Buenos Aires, ma ne esistono altri, come Beyond Pricing. Cercate “Airbnb dynamic pricing” su google. Wheelhouse prendeva l’1%.

Non è molto diverso dalle tariffe aeree: maggiore è la richiesta e minore è la disponibilità, più lieviteranno le tariffe.

Anche su Airbnb è integrato uno strumento di “tariffe variabili” ma gli host concordano nel dire che propone tariffe eccessivamente basse: del resto, Airbnb lavora per gli ospiti, non per i padroni!

La mia tariffa?

Ricordatevi che un Airbnb “professionale” è in concorrenza con gli altri Airbnb e anche con gli hotel, che avranno dalla loro avere una reception 24/7. Siccome la proprietà di Megan era nuova su Airbnb, partiva con una tariffa bassina (circa €40 al giorno) per attirare i primi ospiti e accumulare recensioni. Se c’erano buchi tra un ospite e l’altro, abbassavo la tariffa per cercare di riempire la casa lo stesso, tenendo presente che il costo della pulizia poteva mangiarsi il guadagno qualora avessi dovuto chiamare la mucama (signora delle pulizie) il sabato, giorno in cui prendeva il doppio (la tariffa della pulizia su Airbnb non dipende dal giorno della settimana, invece!).

Un piccolo trucco: se avete un “buco”, mettete un giorno a un prezzo molto basso, tipo €29 e gli altri a un prezzo più alto, tipo €40: chi cerca un alloggio in quei giorni vedrà che la vostra tariffa migliore è di €29. Chi usa Airbnb sa che oltre al prezzo pubblicizzato ci sono la tariffa di pulizia e la tariffa di Airbnb, per cui non si scandalizzerà se il costo finale sarà maggiore.

Conclusioni

È stata un’esperienza interessante, ma non la ripeterei. Pochi mesi dopo l’esperienza, la città di Buenos Aires ha iniziato a tassare i soggiorni negli Airbnb come quelli negli hotel. Il governo ha anche previsto che gli affitti turistici turistici fossero controllati, denunciati e tutelati come quelli tradizionali.

In alcune città, come Londra, la municipalità ha imposto che l’affitto “privato” fosse tale solo se inferiore a un certo numero di giorni all’anno. Sono nati servizi che mettono online e offline il vostro annuncio per non sforare questo tetto.

Avere ospiti in un condominio potrebbe causarvi problemi con i vicini: per esempio, ricordo di aver letto di una tipa in Svezia i cui ospiti asiatici fumavano in casa tutto il tempo, pur essendo vietato dalle regole. I suoi vicini erano infastiditi dall’odore e hanno minacciato di denunciarla (i suoi ospiti fumavano pure nei corridoi comuni e sul balcone, al piano di sopra lo sentivano), la sua casa è stata impestata di odore di sigaretta e ha dovuto chiamare un servizio di pulizia professionale che pulisse col vapore i divani e le tende, perché si erano impregnati. Ovviamente ha anche perso l’ospite successivo, in quanto la casa era inabitabile in quelle condizioni!

Leggete bene il regolamento condominiale per sapere se potete utilizzare il vostro appartamento per un’attività turistica.

Costruirsi una buona reputazione su Airbnb richiede tempo e costanza. Si può vivere di questo? Sì, c’è gente che ha comprato e gestisce diverse proprietà. Magari ha chiesto un mutuo per comprarle, che ripaga con i soldi degli affitti.

Ma…. c’è un “ma”. Sono anche diversi superhost i cui annunci sono stati tolti dalla piattaforma a insindacabile giudizio di Airbnb. Se leggete bene il contratto con Airbnb, la società può decidere di estromettervi dalla piattaforma senza possibilità di appello. Anzi, diventa come un muro di gomma. E voi vi ritroverete con una proprietà di cui nessuno conosce l’esistenza e magari un mutuo da pagare.

La mia sensazione è che siamo arrivati in ritardo anche su questa novità!

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